O descumprimento das obrigações financeiras relativas à locação imobiliária, apesar de ser uma conduta proeminente no cotidiano dos brasileiros antes da desordem instaurada pela pandemia, ganhou ainda mais destaque com a chegada do novo coronavírus no Brasil.

Essa conotação preocupante é resultado das tentativas de contenção da doença, que impactaram consideravelmente o setor econômico. Com a situação de calamidade pública reconhecida e instaurada em março de 2020, que perdurou até o dia 31 de dezembro de 2020, nos termos do Decreto Legislativo nº 6 de 2020 [1], houve a necessidade de serem adotadas diversas estratégias governamentais com intuito de controlar o contágio em massa do vírus (Covid-19).

Dentre as estratégias para controle de disseminação do vírus, destacamos as emissões de ordens de recolhimento de pessoas após determinados horários noturnos e fechamento do comércio, o que direta ou indiretamente, prejudicou a população, fato que gerou alto índice de redução salarial e inúmeros desempregos.

Evidente que as medidas adotadas, ainda que necessárias, trariam consequências negativas, e com a insuficiência de recursos financeiros a população foi compelida a reduzir gastos e até mesmo priorizar quais contas pagar. E entre a essencialidade da alimentação, água e energia elétrica, o pagamento dos aluguéis deixou de ser prioridade entre os devedores, elevando de forma significativa o número de inadimplentes no setor imobiliário.

Nos termos da Lei do Inquilinato – Lei n. 8.245/91, o proprietário, na qualidade de locador, pode requerer a extinção do contrato: “a locação também poderá ser desfeita: (…) III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos” (art. 9º, inciso III), ao mesmo tempo que reaver o imóvel: “seja qual for o fundamento término da locação, ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo” (art. 5º).

Por força disso, os locadores que dependem dos rendimentos do aluguel, e ao mesmo tempo os locatários que foram afetados economicamente pela situação atípica vivenciada, passaram a movimentar de forma vultosa o poder judiciário.

De um lado o locatário propondo ações de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e acessórios da locação com respaldo na Lei do Inquilinato, do outro lado o locador/devedor, na tentativa de requerer a suspensão do pagamento da obrigação por tempo determinado e/ou redução por período estipulado, propondo ações revisionais de contrato, com respaldo no Código Civil, utilizando-se das teorias da imprevisibilidade (art. 317, 478, 479 e 480) [2], do caso fortuito ou força maior (art. 393) [3].

Nesse cenário, alguns Tribunais têm pautado seus entendimentos de forma favorável à suspensão do pagamento do aluguel por tempo determinado, ao mesmo tempo pendendo para autorização do parcelamento da dívida, sem juros e correção monetária, isso à proporção de cada caso.

Objetivamente, analisando a situação de um modo geral, notável que o cenário pandêmico impactou o setor econômico, consequentemente às relações jurídicas contratuais de locação imobiliária, no entanto, ainda que a inadimplência seja motivo para ruptura contratual e para reaver o imóvel, é preciso ponderar a composição com uma alternativa viável, ao ponto que o locador terá que lidar com os procedimentos para encontrar novo locatário.

Por outro lado, caso a composição se demonstre frustrada, a intervenção judicial é a forma de reequilibrar a relação contratual existente entre locador e locatário, e caso haja necessidade de propor ação ou até mesmo apresentar defesa, busque auxílio de profissional qualificado, que está atento as inovações que regem o Direito e pode auxiliar na busca da devida tutela jurisdicional.

Tatiane Galvão Dovale

Estagiária de Direito              

[1] O Congresso Nacional decreta: Art. 1ºFica reconhecida, exclusivamente para os fins do art. 65 da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, notadamente para as dispensas do atingimento dos resultados fiscais previstos no art. 2º da Lei nº 13.898, de 11 de novembro de 2019, e da limitação de empenho de que trata o art. 9º da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, a ocorrência do estado de calamidade pública, com efeitos até 31 de dezembro de 2020, nos termos da solicitação do Presidente da República encaminhada por meio da Mensagem nº 93, de 18 de março de 2020. (…).

[2] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

[3] Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.